Primeiramente
cabe ressaltar que, a carga tributária para pessoa física que tiver renda
mensal nos aluguéis acima de R$ 4.664,68 pagará 27,5%. Todavia, apesar da
pessoa jurídica não pode ser optante pelo regime Simples Nacional, pode
escolher o regime de Lucro Presumido. Ou seja, a Receita Federal irá presumir que
do total dos aluguéis recebidos, 32% constituem lucro, sobre o qual incidem
Imposto de Renda da pessoa jurídica (IRPJ), 15% a 25%, e CSLL (9%).
Em
dados práticos, a soma dos dois tributos passa a representar entre 7,68% e
10,88% dos aluguéis, a depender do percentual de IRPJ, que vai de 15% para 25%
quando o lucro ultrapassa R$ 20 mil por mês.
Somados
ao recolhimento do PIS e Cofins (3,65%), a tributação total corresponderá a
algo entre 11,33% e 14,53% dos aluguéis. Em comparação com os 27,5% do IR para
pessoa física, constatamos uma vantagem financeira considerável.
Não
podemos esquecer que, em tudo na vida, existe o bônus e ônus, e aqui não é
diferente. Vejamos.
No
momento da transmissão dos imóveis (da pessoa física para jurídica) incide o
imposto municipal ITBI, que varia conforme o município de 2% a 3% sobre o valor
venal dos imóveis. Além desse custo, haverá despesas com a assessoria jurídica,
constituição da empresa e taxas no Cartório Registro de Imóveis.
Outro
aspecto que deve ser considerado é que, apesar da alíquota do imposto (PJ Lucro
Presumido) – 5,93% podendo chegar a 6,73% –
ser menor que na pessoa física, na venda do imóvel, é importante simular
os cálculos, já que na pessoa jurídica o imposto recairá sobre o valor total e
na pessoa física ele será calculado apenas sobre o ganho de capital, ou seja, lucro
auferido, com alíquota de 15%.
Por
isso, é imprescindível buscar um profissional da área (contador ou advogado
tributário) para verificar o valor de declaração dos imóveis e simular os impostos
na venda como pessoa jurídica e como pessoa física.
É
importante ressaltar que, deve-se levar em conta a quantidade de imóveis
destinados a locação, bem como o faturamento mensal com alugueis, uma vez que a
pessoa jurídica passará a ter obrigações/despesas que a pessoa física não teria
(contador, alvará, etc), lembrando que a criação de uma empresa é uma
estratégia dentro de um planejamento maior, sobretudo, planejamento familiar.
Como
vimos até aqui, nesse pequeno resumo, o tema é complexo, o que torna essencial
a busca de especialistas na área para que, após alguns estudos de casos,
simulações, as decisões sejam tomadas seguindo um planejamento tributário.
